Temat dróg jest nam bliski od czasu odwilży. Tym razem nie będziemy jednak pisać o dziurach i błocie. Zajmiemy się tematem dużo poważniejszym – finansową bombą drogową z opóźnionym zapłonem.
Włodarze Aleksandrowa często chwalą się faktem, że cała gmina objęta jest miejscowym planem zagospodarowania. Faktycznie, już od 2004r. w Aleksandrowie i na terenach wiejskich obowiązuje tzw. plan miejscowy. Dla niewtajemniczonych krótkie wyjaśnienie. Plan miejscowy to przyjmowany uchwałą Rady Gminy dokument, który określa bardzo dokładnie co i gdzie można budować. W planie wytycza się nowe drogi i określa minimalne i maksymalne parametry dla nowej zabudowy. Plan określa także minimalne ilości terenu zielonego i wyznacza obszary, na których obowiązuje zakaz zabudowy. Taki dokument, obowiązujący na terenie całej gminy, to wielkie ułatwienie dla mieszkańców i przedsiębiorców, którzy planują realizację nowych inwestycji, bowiem skraca znacznie proces uzyskiwania wszystkich wymaganych zgód.
Wróćmy do dróg. Jak wspomniałem wcześniej, w planie zagospodarowania wyznacza się nowe drogi, często na terenach do tej pory nie zainwestowanych. Jak wszyscy wiemy sprawna komunikacja to podstawa rozwoju, a teren bez dostępu do sieci dróg jest bezwartościowy. Oczywiście, na etapie planowania drogi te powstają jedynie na papierze, jako wykreślone w polach wirtualne linie, które dopiero wraz z rozwojem danej okolicy przyjmują fizyczną formę.
Nie inaczej jest w Aleksandrowie. W uchwalonym przed trzynastu laty planie zagospodarowania widnieje wiele takich nieistniejących dróg i ulic. Gdy spojrzymy na stronę www „Systemu Informacji Przestrzennej” (http://www.aleksandrow.sipgminy.pl/) i wybierzemy zakładkę „miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego” ukaże nam się wiele przecinających pola białych linii. Warto zwrócić uwagę na tereny pomiędzy ulicami Wierzbińską, Chopina, Franciszkańską i Placydowską lub Machulskiego, Sportową, Piłsudskiego i Pabianicką. Tylko na tych dwóch obszarach długość planowanych ulic wynosi aż 7km.
Czy te drogi kiedykolwiek powstaną? Cześć z nich już powstaje..... oczywiście jeśli można mówić o drodze gdy jej powstanie ogranicza się jedynie do geodezyjnego wydzielenia pasa gruntu bez realizacji jakiejkolwiek infrastruktury. Nie to jednak jest najgorsze. Bezspornym jest fakt, że na realizację drogi z prawdziwego zdarzenia trzeba czasem poczekać. Gmina, nawet tak modelowa i bogata jak Aleksandrów, nie jest w stanie zrealizować od razu wszystkich planów inwestycyjnych. Przecież najpierw należy przejąć grunt i zapłacić należne odszkodowanie jego właścicielowi... zaraz, zaraz... jakie odszkodowanie?
Znów pora na drobne wyjaśnienie. Plan miejscowy (patrz wyżej) nakłada na gminę pewne obowiązki. Jednym z nich jest obowiązek przejęcia za odszkodowaniem gruntów przeznaczonych pod realizację nowych dróg gminnych wyznaczonych w planie. Oczywiście gdyby samorząd musiał od razu po uchwaleniu planu wykupywać wszystkie grunty przeznaczone pod drogi to albo błyskawicznie by zbankrutował, albo nie uchwaliłby nigdy żadnego planu. Obowiązek taki odłożony jest w czasie. Zgodnie z prawem, gdy właściciel nieruchomości chce dokonać jej podziału (np. w celu wydzielenia działek budowlanych na sprzedaż) jest obowiązany wydzielić również działki przeznaczone w planie na drogę. Działka taka z mocy prawa przechodzi na własność samorządu, a właścicielowi wypłacane jest odszkodowanie. Tryb postępowania określa bardzo precyzyjnie Ustawa o gospodarce nieruchomościami (http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741) w art. 105 i 106. Tyle teorii.
W modelowej gminie Aleksandrów Łódzki władza jak zwykle znalazła lepsze wyjście. Lepsze dla gminnego budżetu, gorsze dla właścicieli gruntów. Burmistrz wydając decyzje o podziale nieruchomości zdaje się nie pamiętać o wyżej wymienionych przepisach ustawy i „zapomina” o obowiązku przejęcia drogowych działek. Zgłosili się do nas właściciele nieruchomości, posiadający decyzje zatwierdzające podziały nieruchomości na terenie miasta, które w ocenie redakcji, ale i niezależnych ekspertów zajmujących się w administracji podziałami nieruchomości, są całkowicie niezgodne z prawem. Decyzje te pomijają kwestię przejścia na własność gminy działek wydzielonych na drogi, ani słowem nie wspominają również o odszkodowaniach dla ich właścicieli.
Czym może skutkować taka „niefrasobliwość” burmistrza? Brak realizacji ustawowego obowiązku realizacji dróg wpływa na wartość nieruchomości, utrudnia bowiem ich dostępność komunikacyjną. Po co wyznaczać w planie drogi, których nie mamy zamiaru realizować? Po co wprowadzać w błąd właścicieli gruntów i potencjalnych kupców? Straty finansowe dla obu stron są trudne do oszacowania, ale nie można wykluczyć, że w końcu ktoś upomni się o swoje pieniądze i za niekompetencję urzędników zapłacimy my wszyscy.
Bardziej wymierne mogą okazać się koszty wykupu gruntów drogowych, które skumulowane w czasie wraz z odsetkami, mogą okazać się tykającą miną zakopaną gdzieś w błotnistej ziemi aleksandrowskich dróg.
Tylko 7 km bieżących ulic w dwóch wymienionych kwartałach ulic to co najmniej 70 000 m2 (7ha) gruntów, za które któregoś dnia może być trzeba wypłacić odszkodowania. Licząc tylko 30zł/m2 otrzymamy wynik przekraczający dwa miliony złotych (2100000 zł + odsetki). Jaka jest faktyczna kwota „pogrzebana” w ziemi chyba nikt nie wie. Oby nie było nam się dane przekonać, bo jak zawsze to „Pan płaci, Pani płaci.... społeczeństwo”.
