SKĄD TU SIĘ WZIĘŁY DOMY?
Zaczęło się od pewnego zdjęcia opublikowanego na portalu społecznościowym. Na fotografii widoczne są nowiutkie lub właśnie budowane domy, w miłym spokojnym zakątku. Na otaczających je działkach oczami wyobraźni można dostrzec gustowne minimalistyczne ogrody, ascetyczne ogrodzenia I piękne samochody przed garażami. To wszystko w głębi, bo na pierwszym planie na widać błotnistą drogę, która do tych domów prowadzi. Droga w sam raz dla ciężkiego sprzętu, osobówka tędy nie przejedzie. ..Hola hola , w takim razie ...- jak mieszkańcy dostaną się do domu , gdy będą wracać z pracy?
Na filmie ulica w granicach miasta Aleksandrów.
No właśnie jak? A szerzej - jak to się dzieje, jaki proces prowadzi do tego, że domy powstają w miejscach, które do zamieszkania nadają się średnio? Przynajmniej do czasu poniesienia znacznych nakładów na budowę infrastruktury, odwodnienia, doprowadzenia mediów.
Rzucony w internetową otchłań problem postanowił skomentować Rafał Kowalski, dzieląc się swoją wiedzą i bogatym doświadczeniem .
RK: Zacznijmy od tego, że pozwolenie na budowę wydaje Starosta na wniosek INWESTORA. We wniosku o wydanie takiego pozwolenia INWESTOR wskazuje obsługę infrastrukturalną, czyli w jaki sposób jego posesja będzie zaopatrywania w wodę, energię elektryczną, czy jest zagwarantowany dostęp do niej z drogi publicznej. Nie ma przepisu, że każdy musi się znać na wszystkim, racja, ale nieruchomość to nie jogurt czy nawet smartfon, że można reklamować albo odżałować i wyrzucić do śmieci. Jeżeli nie znasz się na nieruchomościach, to albo nie kupuj, albo weź fachowca, który rozpozna i doradzi. I nie zmienia tego fakt, że coś jest dopuszczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Można oczywiście powiedzieć i dzielnie się tego trzymać, że: „to gmina uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, więc powinna mi teren przygotować, jeśli twierdzi, że jest budowlany” albo, że „to gmina powinna załatwić infrastrukturę bo płacę podatki od nieruchomości”. Niby prawda i niby ma podstawy prawne, ale czy ma faktyczne, czyli rzeczywiste?
Zacznijmy np. od podatków - to jakie one są? Proszę zajrzeć do kwitka i policzyć ile za tę kwotę można wybudować drogi? Rocznie. Decymetry? Centymetry? Bo podatki nie są naliczane od wartości nieruchomości (katastralny - pogrzebany w świadomości społecznej jeszcze w latach 90-tych) czy od przeznaczenia gruntu tylko od jego klasyfikacji/ bonitacji w ewidencji gruntów. Czyli zaczynają mieć jakiekolwiek znaczenie w budżecie dopiero PO WYBUDOWANIU czegokolwiek i zadeklarowaniu do opodatkowania. Puste działki są opodatkowane jako rolnicze. Ponieważ zaś bonitacja niska, to wpływy podatkowe z nich są jakie? ZEROWE.
A tak na boku - odnośnie skomentowania grzęzawiska widzianego na filmie powyżej i zdjęciu poniżej – to nie tylko brak drogi stałej i efekt dojazdów maszyn i transportu ciężkiego, związany z samą budową. Osobnym zagadnieniem jest często spotykana durnowatość inwestorów polegająca na zasypywaniu rowów odwadniających, przerywaniu istniejącego drenażu odwadniającego. Bo kierowanie wód deszczowych na działkę sąsiada lub drogę (u nas najczęściej własną) to standard... Taka sytuacja. ..
BZ: No dobrze, ale mnie ciekawi odpowiedź na pytania związane z powstaniem MPZP. Na ile zasadne było tak szerokie rozszerzenie "strefy mieszkaniowej"? Czy rzeczywiście była to tylko odpowiedź na wnioski społeczności, czy też może świadomy, ale nie do końca mądrze przeprowadzony proces rozwoju gminy? Czy jest to wynik błędów urzędniczych, czy po prostu, nazwijmy to - „urbanizacja po polsku”?
RK: Co to znaczy błędów urzędniczych? Czy to oznacza, że urzędnik - taka przemiła pani Zosia, czy taki zacny pan Czesio, po liceum czy technikum i jakichś (rzadko) studiach wieczorowych (lata 80 i początek 90), a nawet i prawie i administracji (najczęściej w późnych latach 90 w gminach), czy jak obecnie często po gospodarce przestrzennej, przychodzi do urzędu, stawiają ją (czy jego) przy planowaniu przestrzennym i ona, czy on rysuje plan? W istocie sądzisz, że to tak wygląda? No nie bardzo. A przynajmniej nie w 2001 roku (kiedy rozpoczęto prace nad tym planem). Choć u nas w gminie już w owym czasie był człowiek znakomicie obeznany z zagospodarowaniem przestrzennym. Ale to są urzędnicy. Urzędnicy zaś służyli i służą do prowadzenia procedury.
Za czasów obecnych (do niedawna, bo przecie zawód otwarto w 2014), tamtych (lata 90-te i początek 2000-nych) i wcześniejszych, projekty planów sporządzali uprawnieni urbaniści. W przeważającej większości to ludzie świetnie wykształceni z ogromnym doświadczeniem projektowym i prawnym.
Problem wtedy (czyli w 2001 roku) leżał gdzie indziej. Przepisy prawa wówczas obowiązujące (ustawa z lipca 1994 roku), stworzyły wolny rynek opracowań urbanistycznych, skasowały hierarchiczność planowania (ogólny, szczegółowy, realizacyjny), a dokumenty strategiczne w rodzaju studium - zaprogramowały tak, że sprowadzały się do, w najczęstszych wypadkach, teoretyzowania, którego efektem często była broszurka stanowiąca zbeletryzowany rocznik statystyczny wzbogacony o treści ekofizjograficzne i dość mglisty rysunek.
Niby wolny rynek niczym złym nie jest, ale.... Jednocześnie, w dobie likwidowania spadku po czasach słusznie minionych, zlikwidowano wszelkie prawne unormowania z zakresu projektowego. Efekt? W kraju zaczęły powstawać, pod ścisłe dyktando samorządów, plany wyznaczające bez opamiętania tereny budowlane. Bez opamiętania, to znaczy nie tylko w ilościach półhurtowych, ale też bez żadnej dbałości o przestrzeń wspólną, głównie chodzi mi o drogi, bazę społeczną, ale też bez refleksji inżynierskiej nad nią - skasowano obowiązki bilansowania potrzeb, zapotrzebowania na wodę prąd i inne media, planowania ich rozwoju.
Konsekwencja? Nawet jeśli urbanista mówił hola, hola, Rado i Zarządzie (wtedy były jeszcze zarządy gmin) - to słyszał odpowiedź: "przecież nie ma prawnego obowiązku zabezpieczania mediów, nie ma prawnie obowiązujących normatywów, ile terenów na sklepy, szkoły, przychodnie, czy przedszkola, nie ma egzekwowalnego prawnie obowiązku wykupywania dróg... itd., więc niech Pan, inżynierze, nie bajdurzy tylko rysuje mieszkaniówkę, bo to rozwój, bo to koniunktura, bo ludzie (obecni właściciele) wnioskują, a władza jest dla ludu..., a poza tym kto kupi grunt pod przedszkola czy szkoły? Skąd pieniądze, Panie inżynierze? Jak się ludzie wybudują i zaczną płacić podatki, to będą pieniądze i się dopiero pomyśli o szkołach i przedszkolach". Taka atmosfera. Szczególnie, że z końcem ubiegłego wieku miały stracić ważność plany sprzed 1 stycznia 95 roku (potem ten termin przedłużano coś koło trzech razy). A plany nie kosztują 5 PLN... Nie można, jak w przypadku domu kupić typowego projektu za psi grosz i trochę dostosować.
BZ: -Takie są podwaliny współczesnego procesu urbanizacji, a jakie są tego dalsze konsekwencje?
RK: - Konsekwencją było to, że w większości gminy nie decydowały się na plany "po nowemu" i korzystały ze starych, jeszcze obowiązujących - wydając na ich podstawie decyzje (wówczas) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Aż przyszedł, od jakiegoś czasu, zapowiadany rok 2003 i stare plany z jego końcem bezapelacyjnie utraciły ważność. Co wtedy, jak nie było planu? Ano były decyzje o warunkach zabudowy, które de facto były mini planami dla każdej inwestycji. Można sobie wyobrazić jak się wydłużał proces inwestycyjny... Wygrywały zaś gminy, które już miały nowe prawo miejscowe (czyli plany sporządzone po 1 stycznia 1995). Dlaczego? Bo te plany nie traciły ważności i można było na ich podstawie szybko rozpoczynać procesy inwestycyjne. Władze naszej gminy w kwietniu 2001 uchwaliły Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania miasta i gminy (całkiem niezłe – w owym czasie średnia krajowa), a w czerwcu 2001 mądrze przystąpiły do sporządzania planu. Powodów tego przystąpienia pewnie było wiele, ale najgłówniejsze – pomyślmy chwilę: Rąbień i Rąbień AB od przełomu lat 80 i 90 były dość popularnymi w Łodzi. Dlaczego? Bo społeczeństwo się cały czas bogaciło (w tym względzie niewątpliwe zasługi ustawy Wilczka i czasów wybuchu wolności) i naturalną była chęć mieszkania we własnym domu. Grunty Łódzkie w tym czasie już były drogie, a i szeregowce przestawały ludziom wystarczać. Więc naturalny kierunek migracji to strefy podmiejskie. To uwarunkowania zewnętrzne. A wewnętrzne? Właściciele nieruchomości w gminie widzieli jak się na ziemi dorabiali właściciele z Rąbienia i okolic. Każdy chciał się dorobić na tym co miał. Na ziemi, na przykład. No to co zrobić, żeby ją najkorzystniej sprzedać? Ano najlepiej żeby był plan z budowlanką. Jaką? Ano taką, którą WTEDY najłatwiej i najszybciej można było sprzedać. Czyli mieszkaniową. Ot i cała tajemnica brązowego koloru naszego planu. A okoliczności były sprzyjające: było trochę pieniędzy ze Specjalnej Strefy Ekonomicznej, grunty w gminie niskiej bonitacji (nie więcej niż RIIIb) i Wojewoda przychylnie dawał zgodę na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, nic tylko planować i czekać na wpływy udziału w podatku od czynności cywilno - prawnych (czyli od aktów notarialnych) z początku, a od wybudowanych domów – później. Tak myślano we wszystkich gminach (choć niewiele było na plany stać). Tak też pomyślano i u nas. Czy pomysł wypalił? A jakże!
BZ: Jak zatem możemy dzisiaj ocenić dokonane przemiany?
RK: - To jest właśnie jedno z głównych źródeł sukcesu naszej gminy mierzonego podniesieniem Aleksandrowa z poziomu małego, sypiącego się zapyziałego miasteczka do poziomu prężnie rozwijającej jednostki o największym dodatnim saldzie migracyjnym w województwie. Rewolucja! Ale gdzie rewolucja - tam nieuniknione ofiary. I nie mówię tu o lekkomyślnych inwestorach, którzy kupowali nieruchomości jak bułki czy jogurt w supermarkecie (bezrefleksyjnie znaczy - w obszarach mokrych: „sucho, Panie, było jakem kupował”; daleko w polu: „bo tak ładnie i nikogo dookoła” - a jak tam dojechać?...,o! i sąsiedzi się pojawili!; przy oczyszczalni: „no przecie nie śmierdziało, o matko, oni to rozbudowują!”; czy przyszłej S-14: „Paaanie zanim oni to wybudują..., a wiadomo , czy w ogóle?” – no więc wybudują). Ci, za nieuctwo odebrali już swą karę (ci przy S-14 jeszcze nie, ale lada chwila). Mówię tu o samej gminie. Mówię tu o tym, że nie można w niej żadnego wiatraka postawić, o tym, że grunty wokół węzła S-14 są bezpowrotnie stracone (nie ma gdzie postawić centrum logistycznego bo wszędzie mieszkaniówka). Mówię tu i tym, że nadal wisimy na jednej linii 110kV ze Zgierza (choć to się zmienia, ale nie bez bólu). Nie znaczy to, że plan z 2004 roku to zło. Nie. Pokłosie tego planu wydaje się bilansować nadal dodatnio i jeszcze przez jakiś czas się to nie zmieni...
Przydługo odpowiedziałem. Wiem. Ale zagospodarowanie przestrzenne to dziedzina, gdzie nie ma prostych odpowiedzi. Samo w sobie jest procesem, a gdy jeszcze podlega ciągłemu majstrowaniu legislacyjnemu, to mamy do czynienia z sytuacją gdzie mechanik próbuje naprawiać samochód w czasie jazdy. Nietrudno się domyślić co z tego może wyjść: a to narzędzia pogubi, a to z konieczności taśmą McGywera spoi, a to mu czasem palec utnie...
BZ: Z powyższego wynika jasno, że chociaż gospodarka przestrzenna, czyli po prostu gospodarowanie przestrzenią, jest dla większości zwykłych ludzi pojęciem dość abstrakcyjnym, to jednak mocno wpływa na nasze codzienne życie. Jak możemy podsumować te rozważania?
RK: - Niestety, gdy do regulowania działań inżynierskich (a zagospodarowanie przestrzenne jest bardzo inżynierskie) biorą się ideowcy (choćby nawet najświętsi, pełni najbardziej dobrych chęci) to nie może wyniknąć z tego nic dobrego. Takim właśnie działaniem ideowców było grzebanie przy ustawodawstwie z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Efektem takiego naprawiania w ruchu jest z jednej strony zdemolowanie „stary” system planowania przestrzennego zamiast go usprawnić, ale też np. to, że studia uwarunkowań robi się obecnie zupełnie inaczej (są to opracowania pełne różnorakich analiz i wnioskowań, choć te ostatnie nadal podlegają w zbyt dużej mierze krótkoterminowej polityce lokalnej). Drugim ważnym uwarunkowaniem jest sama natura ludzka. Właściciele ziemi, chcieli ją jak najszybciej i najdrożej sprzedać, a organy gminy to ich emanacja. Więc czego chcieli sprzedawcy? Największego grona klientów. Czyli kogo? Przedsiębiorców? Nie! Nabywców działek mieszkaniowych. Możliwie najmniejszej powierzchni na możliwie największym areale. Ty był rozdźwięk pomiędzy interesem grupy jednostek (kilku tysięcy mieszkańców części miejskiej i wiejskiej - to byli główni beneficjenci planu z 2004 roku), a grupowym interesem gminy. W naszej gminie zwyciężyli sprzedawcy. Niestety bezpowrotnie.
Takie rozstrzygnięcia w zagospodarowaniu przestrzennym są niestety bardzo słabo korygowalne w krótkim horyzoncie czasowym. Chyba, że Ustawodawca znowu nam zafunduje rok 2003 i w przyszłym - nadchodzącym Kodeksie Urbanistyczno - Budowlanym unieważni jednym apriorycznym ruchem wszystkie plany sporządzone na podstawie ustawy z 1994 roku. To wcale nie jest takie nieprawdopodobne...
